Advogado de Distrato Imobiliário em Aracaju – SE: comprou um imóvel e se arrependeu ou a construtora atrasou a obra?

comprou um apartamento na planta, uma casa em condomínio fechado ou um lote em Aracaju e deseja cancelar o contrato? Ou a construtora prometeu entregar o empreendimento em determinada data, mas a obra está atrasada?

O distrato imobiliário pode ser uma alternativa para quem deseja encerrar um contrato de compra e venda de imóvel e recuperar parte ou, conforme o caso, a totalidade dos valores pagos.

Muitos compradores de imóveis em Aracaju, Nossa Senhora do Socorro, São Cristóvão, Barra dos Coqueiros e outras cidades de Sergipe enfrentam dificuldades relacionadas ao atraso na entrega de empreendimentos, parcelas elevadas, alterações nas condições financeiras e multas exigidas pelas construtoras ou loteadoras.

Entretanto, o consumidor precisa conhecer seus direitos antes de assinar um termo de distrato, aceitar descontos elevados ou abandonar o pagamento das prestações.

A legislação brasileira estabelece regras específicas para a desistência da compra de imóveis, o descumprimento contratual pelas construtoras, a devolução de parcelas e as penalidades aplicáveis.

O escritório Jorge Santos Advocacia e Consultoria Jurídica atua na análise de contratos imobiliários, distratos, rescisões contratuais e medidas judiciais envolvendo apartamentos na planta, casas em construção, lotes e empreendimentos imobiliários em Aracaju e no estado de Sergipe.

O que é distrato imobiliário?

O distrato imobiliário é o acordo pelo qual comprador e vendedor encerram uma relação contratual anteriormente estabelecida. Quando não há consenso e uma parte busca o encerramento por descumprimento contratual, pode ser necessária uma ação judicial de resolução contratual.

Essas situações podem ocorrer quando o comprador:

• Adquiriu um apartamento na planta e depois se arrependeu.
• Comprou um lote em condomínio fechado e não consegue continuar pagando.
• Adquiriu uma casa em construção, mas o empreendimento não foi concluído.
• Está pagando parcelas de um imóvel e deseja desistir da compra.
• Comprou um terreno em loteamento e pretende recuperar os valores investidos.
• Foi informado de que a obra seria entregue em determinada data, mas houve atraso.
• Recebeu uma proposta de distrato com descontos considerados abusivos.
• Enfrenta dificuldade para obter o financiamento imobiliário.

É importante compreender que o arrependimento do comprador e o descumprimento contratual da construtora possuem consequências jurídicas diferentes.

Essa distinção influencia diretamente o percentual de retenção, o prazo de devolução dos valores e a possibilidade de indenização.

Comprou um imóvel em Aracaju e se arrependeu? É possível desistir da compra?

Sim. Em diversas situações, o comprador pode buscar o encerramento do contrato, mesmo depois de pagar entrada, sinal e várias prestações.

Entretanto, desistir de um imóvel não significa necessariamente receber de volta todo o dinheiro investido.

Quando a desistência ocorre por iniciativa do comprador, sem descumprimento da construtora, podem existir retenções autorizadas pela legislação.

A Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato Imobiliário, estabelece disposições específicas para contratos de incorporação imobiliária e loteamento.

Nos contratos de incorporação imobiliária sujeitos ao artigo 67-A da Lei nº 4.591/1964, a multa convencional pode chegar a 25% das quantias pagas e, nos empreendimentos submetidos ao regime de patrimônio de afetação, a 50%, observados os requisitos legais. Também podem existir outros descontos legalmente admitidos.

Já nos contratos de loteamento sujeitos ao artigo 32-A da Lei nº 6.766/1979, existe um regime jurídico diferente, com regras próprias para cláusula penal, despesas administrativas e outras deduções.

Portanto, não existe um percentual único de devolução aplicável a todos os imóveis. É indispensável verificar o tipo de empreendimento, a data do contrato, o regime jurídico e a causa do desfazimento.

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A construtora atrasou a entrega do imóvel? Você pode ter direito à devolução integral

O atraso na entrega de imóveis é uma das situações que podem justificar a resolução do contrato por descumprimento da construtora ou incorporadora.

Quando o empreendimento não é entregue dentro do prazo contratualmente permitido, o comprador pode avaliar medidas judiciais para encerrar a relação contratual e solicitar a restituição integral das quantias pagas.

Isso pode ocorrer na aquisição de apartamentos na planta, casas em construção e determinadas unidades imobiliárias em condomínios fechados.

A legislação admite, nos contratos de incorporação imobiliária abrangidos pelo artigo 43-A da Lei nº 4.591/1964, uma tolerância de até 180 dias corridos, desde que observados os requisitos legais, inclusive previsão contratual clara e destacada.

Ultrapassado o prazo aplicável, sem culpa do comprador, poderá surgir o direito à resolução contratual, com restituição integral e consequências indenizatórias previstas em lei.

O Superior Tribunal de Justiça também possui entendimento relevante sobre o tema. A Súmula 543 estabelece a restituição integral das parcelas pagas quando a resolução, em contrato submetido ao Código de Defesa do Consumidor, decorre de culpa exclusiva do vendedor ou construtor, sem prejuízo da análise da legislação aplicável ao contrato.

Em abril de 2026, o STJ reafirmou, no REsp 2.243.466/DF, a possibilidade de restituição integral em situação de atraso na entrega imputável à construtora.

Súmulas do STJ

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Quais direitos podem ser analisados em caso de atraso na obra?

Dependendo das circunstâncias e das provas disponíveis, poderão ser examinados pedidos de resolução contratual, restituição integral dos valores pagos, correção monetária, penalidades contratuais e indenizações cabíveis.

Se o comprador desejar permanecer no contrato e receber o imóvel, também poderá existir direito à reparação pelo atraso, conforme o regime legal e contratual aplicável.

É importante observar que nem toda multa ou indenização pode ser acumulada com outra. A legislação e a jurisprudência estabelecem limites para evitar duplicidade de reparação pelo mesmo prejuízo.

Distrato de lote em loteamento ou condomínio fechado em Aracaju

A aquisição de lotes e terrenos em empreendimentos imobiliários também pode gerar conflitos entre comprador e loteadora.

Esses problemas podem envolver desistência da compra, atraso na conclusão das obras de infraestrutura, cobranças indevidas, dificuldades de regularização e descumprimento das obrigações previstas no contrato.

Quem comprou um terreno em loteamento residencial ou empreendimento anunciado como condomínio fechado precisa verificar a natureza jurídica da aquisição.

Isso porque um loteamento de acesso controlado, um condomínio de lotes e uma unidade imobiliária incorporada podem envolver regimes jurídicos distintos.

A loteadora pode ficar com todo o dinheiro pago?

Não existe autorização genérica para a loteadora reter todos os valores pagos pelo comprador.

Nos contratos sujeitos ao artigo 32-A da Lei nº 6.766/1979, as deduções precisam respeitar os parâmetros legais, incluindo o limite previsto para cláusula penal e despesas administrativas, sem prejuízo de outros descontos admitidos pela lei.

Também é necessário examinar a regularidade das cobranças, a disponibilização da posse, os prazos de restituição e a eventual responsabilidade da própria loteadora pelo encerramento do contrato.

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Distrato de apartamento na planta: como recuperar o dinheiro pago?

O comprador de um apartamento na planta geralmente realiza pagamentos antes da entrega das chaves.

Esses valores podem incluir entrada, sinal, parcelas mensais, prestações intermediárias e outras quantias previstas no contrato.

Quando surge a necessidade de cancelar a compra, é fundamental verificar quanto foi efetivamente pago e qual é o motivo da rescisão.

Se houver desistência voluntária do comprador, devem ser observadas as disposições legais e contratuais aplicáveis às retenções.

Por outro lado, quando a construtora deixa de cumprir obrigações essenciais, especialmente em situações de atraso relevante na entrega da obra, poderá existir fundamento para exigir a devolução integral dos valores.

Antes de aceitar uma proposta de distrato de apartamento na planta em Aracaju, recomenda-se analisar o contrato e a memória de cálculo apresentada pela construtora.

Distrato de casa na planta ou imóvel em condomínio fechado

Quem comprou uma casa ainda em construção também pode enfrentar atraso na conclusão da obra, modificação do projeto original, problemas na regularização do empreendimento ou dificuldades para continuar pagando as parcelas.

Em tais situações, o tratamento jurídico dependerá da estrutura contratual.

A aquisição de uma unidade autônoma em incorporação imobiliária não se confunde, necessariamente, com a compra de um lote seguida de contrato separado de construção.

Essa diferença pode alterar as regras aplicáveis ao distrato, as possibilidades de retenção e a responsabilidade pelo atraso.

O acompanhamento por um advogado com atuação em Direito Imobiliário permite identificar as obrigações de cada parte e avaliar a solução jurídica adequada.

A construtora quer devolver apenas uma pequena parte do valor pago. Isso é legal?

Nem sempre. A legalidade dos descontos depende do contrato, do tipo de empreendimento, da data de assinatura e do motivo da rescisão.

Uma construtora ou loteadora não pode simplesmente estabelecer qualquer percentual de retenção sem observar a legislação aplicável.

Entre as questões que merecem análise jurídica estão as cláusulas abusivas, a forma de cálculo das multas, a comissão de corretagem, os índices de correção monetária e os prazos para restituição.

Além disso, contratos celebrados antes da vigência da Lei nº 13.786/2018 exigem análise específica, pois a legislação não se aplica retroativamente, conforme entendimento do STJ.

Em 2026, o STJ também submeteu a julgamento repetitivo controvérsias relacionadas aos percentuais e bases de cálculo das retenções, inclusive nos casos de imóveis sujeitos ao patrimônio de afetação.

1º de setembro de 2026.

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Posso cancelar um contrato imobiliário mesmo estando com as parcelas atrasadas?

O inadimplemento das parcelas não impede, por si só, a análise da possibilidade de resolução contratual.

Em muitos casos, o comprador deixa de pagar porque perdeu renda, sofreu alteração significativa na capacidade financeira ou não consegue mais arcar com as obrigações assumidas.

Entretanto, a existência de parcelas em atraso pode produzir consequências contratuais e legais.

Por isso, antes de interromper os pagamentos, é importante avaliar a possibilidade de negociação, a necessidade de notificação formal e os riscos de cobrança, negativação ou resolução promovida pela vendedora.

A depender do caso, também poderá ser avaliada a viabilidade de tutela de urgência para impedir cobranças ou inscrições restritivas indevidas, desde que demonstrados os requisitos legais.

Quando cabe indenização por danos morais no distrato imobiliário?

O simples descumprimento contratual não gera automaticamente o direito à indenização por danos morais.

Contudo, situações excepcionais que ultrapassem o mero aborrecimento, quando devidamente comprovadas, podem justificar pedidos indenizatórios.

Cada caso deve ser examinado individualmente, considerando a gravidade da conduta, as consequências concretas e a existência de provas.

Quais documentos são necessários para solicitar um distrato imobiliário em Aracaju?

Para realizar uma análise inicial, recomenda-se reunir:

1. Contrato de compra e venda e eventuais aditivos.
2. Comprovantes de entrada, sinal e parcelas pagas.
3. Boletos e demonstrativos financeiros.
4. Materiais publicitários e memorial descritivo do empreendimento.
5. Mensagens, e-mails e notificações trocados com a construtora ou loteadora.
6. Documentos que indiquem atraso da obra ou descumprimento contratual.
7. Eventuais propostas de distrato apresentadas pela empresa.
8. Documentos pessoais do comprador.

Com esses documentos, é possível identificar a legislação aplicável, calcular os valores envolvidos e avaliar eventuais medidas administrativas ou judiciais.

Advogado de distrato imobiliário em Aracaju: como funciona a atuação jurídica?

O acompanhamento jurídico pode envolver desde a análise preventiva do contrato até a propositura de ação judicial.

O trabalho inclui a identificação das cláusulas contratuais, verificação de eventual inadimplemento da construtora ou loteadora, cálculo das quantias pagas e avaliação das condições de restituição.

Conforme as circunstâncias, poderão ser adotadas medidas como negociação extrajudicial, notificação, revisão das condições propostas para o distrato e ajuizamento de ação de resolução contratual cumulada com restituição de valores e outros pedidos juridicamente cabíveis.

A atuação busca assegurar que o comprador tenha informações claras sobre seus direitos e sobre os riscos envolvidos no encerramento da relação contratual.

Perguntas frequentes sobre distrato imobiliário em Aracaju

1. Comprei um apartamento na planta e me arrependi. Posso cancelar?

É possível buscar o encerramento do contrato, mas a quantia a ser restituída e os descontos aplicáveis dependem das condições contratuais e da legislação pertinente.

2. A obra do meu apartamento atrasou. Posso pedir meu dinheiro de volta?

Se o atraso configurar descumprimento imputável à construtora, observados os prazos legais e contratuais, poderá existir direito à resolução do contrato e à restituição integral dos valores pagos.

3. Comprei um lote em condomínio fechado e não quero mais continuar pagando. O que fazer?

O primeiro passo é analisar o contrato, a natureza jurídica do empreendimento e a situação dos pagamentos para identificar as consequências da desistência e avaliar as opções de encerramento.

4. A construtora pode descontar 50% do que paguei?

A Lei do Distrato prevê essa possibilidade em determinadas hipóteses de incorporação imobiliária submetida ao patrimônio de afetação. Entretanto, não se trata de desconto automático ou aplicável a todos os contratos. Sua incidência exige análise jurídica específica.

5. Posso pedir o distrato de uma casa comprada na planta?

Sim. É necessário verificar se a aquisição envolve incorporação imobiliária, condomínio de lotes, loteamento ou contrato de construção separado, pois essas situações podem receber tratamentos jurídicos diferentes.

6. Quanto tempo demora para receber os valores do distrato?

O prazo depende do regime jurídico, da causa do encerramento e das circunstâncias do contrato. As leis de incorporação imobiliária e loteamento estabelecem condições distintas de restituição. Se houver processo judicial, o tempo também dependerá da tramitação e do eventual cumprimento da decisão.

7. Preciso de advogado para solicitar o distrato imobiliário?

A negociação extrajudicial não exige obrigatoriamente advogado em todas as hipóteses. Contudo, a orientação jurídica pode ser especialmente importante para avaliar multas, retenções, prazos e propostas de acordo antes da assinatura.

Advogado imobiliário em Aracaju e Sergipe: análise de contratos e distratos

Se você comprou um apartamento na planta, casa em construção, terreno em loteamento ou lote em condomínio fechado em Aracaju e deseja desfazer o negócio, a análise do contrato é uma etapa fundamental.

O escritório Jorge Santos Advocacia e Consultoria Jurídica presta assessoria em Direito Imobiliário, incluindo distratos, rescisões contratuais, devolução de valores e conflitos envolvendo construtoras, incorporadoras e loteadoras.

O atendimento pode ser realizado de forma online, abrangendo Aracaju, Barra dos Coqueiros, São Cristóvão, Nossa Senhora do Socorro, Itabaiana, Lagarto, Estância e demais municípios de Sergipe.

Antes de assinar um distrato, conheça as consequências jurídicas e financeiras do encerramento do seu contrato.

Entre em contato com o escritório para solicitar uma avaliação jurídica individualizada da sua situação.

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